Реформа подземной торговли в Москве выходит на финишную прямую. Власти установили новые правила и почти в три раза сократили торговые площади, ставки при этом выросли в 2,5 раза, а вокруг метро расцвела нелегальная торговля. Как было раньше
Бизнес арендовал у Московского метрополитена и «Гормоста» площади в переходах, размещал на них свои павильоны и, как правило, сдавал в субаренду. «Это было прибыльное занятие — владельцы павильонов в хороших местах получали за них в 7–10 раз больше денег, чем тратили», — рассказывает заведующий кафедрой предпринимательства и логистики РЭУ им. Плеханова Дмитрий Завьялов.
С 1990-х годов почти половину торговых площадей в метро контролировали всего три компании, писал РБК. ООО «Дегама» и связанные с ним структуры Льва Кветного управляли 4574,6 кв. м площадей (Кветной — бывший партнер Алишера Усманова и Андрея Скоча по холдингу «Газметалл», в мае 2017 года Forbes оценивал его состояние в $1,2 млрд). Вторым игроком в метро был холдинг «Диалмет» и аффилированные с ним компании (сдавали в субаренду 1471,9 кв. м). Эта группа связана с одним из крупнейших владельцев торговой недвижимости в Москве Яковом Якубовым. Третьим крупным арендатором была «Компания Шевалье» (904,37 кв. м), которой владеет Бэла Нусуева, вдова убитого в 2005 году дзюдоиста Шевалье Нусуева (его партнером называли Алимжана Тохтахунова, больше известного как Тайванчик).
«Такое положение дел по многим параметрам было невыгодно ни метрополитену, ни бизнесу, — рассказал РБК представитель Московского метрополитена. — Отсутствовали единые стандарты внешнего вида: броские вывески, грязные, тесные и душные поме- щения. Торговые объекты мешали движению пассажиров. Не предоставлялись услуги безналичного расчета, не было контактной информации о продавце, телефонов обратной связи».
Команда Сергея Собянина, сменившего Юрия Лужкова на посту мэра в 2010 году, серьезно взя- лась за развитие метрополитена, а заодно решила упорядочить подземную торговлю. Первое время мэрия просто повышала арендные ставки, например, в 2014 году торговые места в метро сдавались уже в шесть раз дороже, чем двумя годами ранее, — по 12,7 тыс. руб. за кв. м, а маржинальность посредников сократилась с 40 до 14%. «Они оказались в ситуации, когда задирать цены было уже некуда», — считает Завьялов.
А кардинальное решение нашли в 2015 году, когда московские власти сменили подход к регулированию уличной и подуличной торговли. Все старые павильоны было решено снести, а на их месте поставить новые.
Что изменилось
Теперь все площадки разыгрываются на открытых электронных аукционах, которые проводит департамент по конкурентной политике Москвы. Чтобы принять участие в борьбе за лот, каждый претендент должен внести задаток (обычно начальную цену лота за два первых месяца), а победитель еще и предоставить банковскую гарантию или деньги (5–10% от суммы договора). Инициаторами аукционов выступает Московский метрополитен (он сдает в аренду места в вестибюлях и переходах метро) и ГБУ «Гормост» (места в подуличных пешеходных переходах). Главное нововведение — павильоны теперь принадлежат городу, а договоры нового типа запрещают передавать их третьим лицам. Зато в отличие от наземных ларьков большинство павильонов имеют комплексную специализацию, то есть арендатор вправе сам решать, чем торговать.
Большинство договоров аренды закончились 31 декабря 2015 года, а первые аукционы на право торговать под землей прошли в мае 2016 года. С мая 2016 года по середину сентября 2017 года власти успели разыграть 5,4 тыс. кв. м подземных площадей, на которых размещено более 500 торговых точек — это почти в три раза меньше, чем сдавалось до реформы (13,3 тыс. кв. м в метро и 1,3 тыс. в переходах «Гормоста»). И ситуация в ближайшее время принципиально не изменится, распродажа площадей почти закончена —
в течение 2018 года метрополитен разыграет еще 950 кв. м площадей, «Гормост» — порядка 700 кв. м. С дальнейшими планами в организациях еще не определились.
Резкое сокращение площадей привело к ажиотажу среди торговцев. Например, на павильон 8 кв. м на станции метро «Марксистская» претендовали около 100 заявителей, ушел он по цене 800 тыс. руб. в месяц. Судя по информации на сайте единой электронной торговой площадки (ЕЭТП), максимальное превышение начальной цены составило 1405%. По расчетам РБК, средняя цена аренды 1 кв. м в метро по результатам завершенных торгов обходится в 40,6 тыс. руб. в месяц. По данным метрополитена, ставки аренды за время реформы выросли в 2,5 раза. Плату за аренду предприниматели вносят помесячно, но договор аренды заключается на пять лет, и его досрочный разрыв грозит бизнесмену штрафными санкциями.
Кто торгует в метро сегодня
Представители Московского метрополитена рапортуют, что им удалось привлечь к торговле малый бизнес. Однако значительная часть площадей ушла крупными лотами — чтобы бороться за них, нужен был капитал в несколько десятков миллионов рублей.
Самый крупный лот общей площадью 1059 кв. м включал в себя 30 переходов на 17 станциях метро, где расположилось около 150 торговых точек. Его выиграла московская компания «Метроторг», принадлежащая Дмитрию Сидоренко. Предприниматель известен тем, что до 2010 года был совладельцем ООО «Инвестиционная промышленная компания «Воздвиженка», а этой компании принадлежит 50% ООО «Редакция газеты «Завтра».
В течение пяти лет аренды подземных площадей Сидоренко заплатит метрополитену больше 504 млн руб. По словам предпринимателя, розничная торговля в метро для него основной биз- нес, а средства для внесения залога были заемными. Судя по конкурсной документации, в торгах за этот лот приняли участие две компании, но единственный шаг на аукционе сделал «Метроторг».
Самый дорогой лот — 74 точки площадью 858 кв. м — достался индивидуальному предпринимателю Александру Цепову. Пять лет аренды обойдутся ему в 659 млн руб. О Цепове известно, что он владеет с партнерами крупными цветочными компаниями (ООО «Просто букет», ООО «7 цветов»), компанией по оптовой торговле овощами и фруктами (ООО «Зеленая горка») и управляет коммерческой недвижимостью (ООО «Торговая недвижимость» и ООО «Торговые инвестиции»). По данным, представленным в соцсетях, Цепову 49 лет, в 1991 году он окончил МФТИ. На запрос РБК в его компании «7 цветов» ответили, что «Александр Анатольевич не располагает временем для общения с журналистами». «Человек новый — был цветочным оптовиком наверху, теперь спустился вниз», — рассказал РБК один из арендаторов подземных точек.
«В нашем торговом доме работали два ведущих менеджера, Александр Цепов и Дмитрий Воронцов (владеет 50% ООО «Просто букет». — РБК). В какой-то момент они остались по большому счету без хорошей работы, так как компания была распущена, а они всю жизнь любили заниматься именно торговлей. Они идею с [торговлей] цветами уловили и пришли с ней: давайте построим этот бизнес», — рассказывал в 2015 году о создании компании «7 цветов» Сергей Гришин, совладелец «Росеврогрупп» (в нее входит одна из крупнейших девелоперских компаний «Росевродевелопмент» и Росевробанк) и партнер Цепова (владеет 35% ООО «Торговые инвестиции», 35% в ООО «Торговая недвижимость» и 35% в ООО «Зеленая горка»).
Реформа полностью изменила состав лидеров: компании, которые раньше агрегировали большую часть площадей, вообще ушли с рынка — их причастность к новому составу крупных арендаторов РБК установить не удалось. К примеру, лидер наземного рынка печатной продукции ГК «Кардос» по итогам проведенных аукционов в переходах и метро не выиграла вообще ни одной точки. «В одном аукционе в метро мы участвовали, но победитель поднял стартовую сумму аренды почти в четыре раза, и мы в эти игры с убытками играть не стали», — рассказал РБК гендиректор группы компаний Олег Бережной.
Кто выиграл от реформы
В метрополитене результатами реформы довольны: «Современные торговые объекты представляют собой легкие и светлые конструкции из стекла и металла с широкими витринами, что делает их максимально привлекательными, а торговлю в подуличных пространствах — удобной для покупателей». В ГБУ «Гормост» подчеркивают, что торговые объекты соответствуют нормам антитеррористической и противопожарной безопасности.
В договоре с арендаторами сейчас прописан перечень требований к оформлению внешнего вида павильона: контролируется оформление витрин, торгового оборудования, дверей и вывесок, нанесение логотипа на фасад, зонирование пространства павильона и даже дресс-код продавцов, которые «должны иметь опрятный внешний вид». «До настоящего времени еще ни в одном метрополитене мира не осуществлялась столь масштабная работа», — гордятся менеджеры метро.
С какими проблемами столкнулись предприниматели
«Метрополитен очень медленно вводит разыгранные точки в эксплуатацию. Это основная проблема на сегодня», — жалуется генеральный директор «АМО-Пресс» Дмитрий Изюмников. Метрополитен успел ввести в эксплуатацию 80% выигранных Дмитрием Сидоренко точек, а «АМО-Пресс» получило только половину киосков. «Некоторые объекты мы ждем больше полутора лет. Последние аукционы проводились еще до того, как выставленные на конкурс киоски появились физически, — по сути, метрополитен разыгрывает пустоту», — говорит Изюмников. Всего метро «ввело в эксплуатацию» 2,5 тыс. кв. м торговых площадей, «Гормост» — около 700. Аренду предприниматели начинают платить только с момента передачи им торгового объекта, но залог, внесенный на конкурс, «замораживается» на все время строительства киосков.
По мнению Алексея Каневского, председателя комитета по экономике московского городского отделения «Опоры России», обратной стороной реформы стал рост нелегальной торговли. «По моим оценкам, нелегалов стало на 10–15% больше. Потребность в недорогих продуктах, которые можно купить по пути домой, есть, а те точки, которые сейчас работают под землей, ее не удовлетворяют. Свято место пусто не бывает», — считает Каневский.
Генеральный директор юридической компании Urvista Алексей Петропольский связывает рост нелегальной торговли с тем, что лучшие места в переходах получил относительно крупный бизнес, который арендовал пул помещений и экономит на эффекте масштаба.
0
25.00
