События на Украине создали новую реальность для девелоперов жилья. Удорожание ипотеки и проектного финансирования из-за роста ключевой ставки Центробанка, рост себестоимости и санкции на поставку европейских материалов и оборудования — все вместе это создало ситуацию «идеального шторма», когда вместе сложился целый блок негативных факторов. Введением программ субсидирования ипотеки и кредитования застройщиков государство на время простимулировало спрос на новостройки. Главные задачи, стоящие перед девелоперами сегодня, — это замена европейских строительных материалов и инженерных систем, максимальное импортозамещение и оптимизация себестоимости.
В России, но без своей сажи
«Строительство демонстрирует сегодня существенный рост. Эта отрасль, как и сельское хозяйство, практически не зависит от импорта», — отметил на прошлой неделе премьер-министр Михаил Мишустин. Это так, процесс импортозамещения в жилищном строительстве уже во многом состоялся, стартовав еще в 2014 году после резкого ослабления рубля. «В 2015 году мы оптимизировали жилой проект бизнес-класса в Москве, тогда мы смогли сократить импортную составляющую до 25 процентов. Сейчас она была бы уже не более 10 процентов», — вспоминает девелопер Яков Литвинов. В целом по рынку с 2014 года доля импорта в себестоимости жилья сократилась в несколько раз. В массовом сегменте она на текущий момент не превышает 5%. В новостройках бизнес-класса в начале года она колебалась в пределах 10–20% в зависимости от застройщика и проекта. Наибольший процент импорта был в сегменте элитного жилья, куда из-за рубежа поставлялись в том числе инженерные системы и отделочные материалы.
Сегодня, когда из-за санкций и политического давления на производителей не только стала недоступна часть импорта, но и разорвались привычные логистические цепочки, а европейские банки замораживают платежи из России, застройщики пытаются полностью заменить европейские составляющие отечественными или зарубежными — как правило, из Китая, Турции, Казахстана и Индии.
Одна из наиболее сложных ситуаций — с лифтами. Большая лифтовая четверка — Otis, Kone, Schindler, ThyssenKrupp — отказалась от поставок в Россию. На долю иностранных компаний в прошлом году приходилось 30% российского рынка. У перехода на российские или китайские лифты есть несколько сложностей. Здания проектируются в расчете на определенные лифты, их замена должна идеально подходить по параметрам, и необходимо перепроектирование. В России не выпускаются скоростные лифты (скорость более 2,5 м/с), недостает мощностей по производству лифтов бизнес-класса, к тому же в них 5–20% импортных комплектующих. Лифты новых производителей надо сертифицировать, что требует времени. Да и сроки поставок сейчас минимум на один-два месяца дольше, чем еще месяц назад. «Лифты Kone и Otis производятся в Китае на огромных фабриках, там же можно купить лифты китайских брендов. Это будет не хуже качеством, но значительно дешевле. Однако при этом надо пожертвовать брендом, на что девелоперы элитных проектов пока не готовы», — говорит руководитель отдела продаж ГК Lift-Import Евгений Егоров.
Инженерные системы в целом представляют чуть ли не главный дефицит для стройки. Например, оборудование для мультизональных систем кондиционирования в России вообще не выпускается. Кроме того, строительная техника во многом импортная, и ей нужны запчасти.
Не менее проблемная зона — отделочные материалы. Многие конечные материалы, например краски и шпатлевки, производятся в России, но при их изготовлении используются европейские добавки. Для сохранения производства эти запчасти и добавки придется покупать за рубежом, скорее всего в Китае.
Характерна ситуация с оконными конструкциями. «Уровень фактической локализации в России весьма высокий. Производство профиля ПВХ локализовано на 95 процентов, стекла — на 98 процентов. Сложнее ситуация с фурнитурой: менее 20 процентов. Производить ее качественно в России пока не получается, — рассказывает представитель компании VEKA Rus Сергей Ельников. — Если копнуть вглубь, то окажется, что в профиле сам материал ПВХ — российский, но большинство других ингредиентов импортные: карбонат кальция, мел, даже черную сажу привозят из рубежа. В России сажа, конечно, есть, но для производства она нужна определенной чистоты и гомогенности, упакованная».
Импортозаместить придется и иностранных архитекторов. Работать в России отказались уже многие известные архитектурные бюро, в частности британские Zaha Hadid Architects и David Chipperfield Architects, швейцарцы Herzog & de Meuron. Это, впрочем, не принесет особых неприятностей уже начатым проектам: концепции иностранцев, как правило, адаптируют и преобразуют в чертежи российские проектировщики. На тех архитекторов, которые публично не отказались от работы в России, давят на родине: угрожают лишить лицензий и исключить из творческих союзов.
Резкое ослабление рубля в 2014 году стало толчком для разворачивания новых импортозамещающих производств. «Самые большие изменения произошли с керамикой, более 90 процентов иностранных производителей открыли свои предприятия в России. Светотехнические компании открыли производства для проектов массового освещения. Новые производства металлоконструкций сняли вопрос импорта», — говорит руководитель UNK interiors Юлия Тряскина.
Насколько нынешняя ситуация простимулирует появление новых производств, пока непонятно. Большинство предприятий просто хотят воспользоваться моментом и резко нарастить рыночную долю. Известно лишь об одном новом крупном производственном импортозамещающем проекте. В Орле появится завод для производства компонентов «умных» домов стоимостью 6,1 млрд рублей. Компания «Рубетек Рус», принадлежащая «ПИК Инновации», планирует запустить его уже в следующем году.
Однако в целом застройщики весьма оптимистичны. «Ничего фатального не грозит, банкротств не будет. Будет меньше выбор у потребителя, выше риски. В общем, дороже, дольше и сложнее», — уверен Сергей Ельников.
«Почему песок подорожал на сто процентов?»
Девелоперы ждут роста себестоимости на 20–40% в течение года. А глава Минстроя Ирек Файзуллин уже в конце марта объявил, что строительные материалы начали дешеветь. Казалось бы, это противоположные тренды, но они не конфликтуют, а лишь дополняют причудливую картину происходящего на рынке строительных материалов и инженерного оборудования. Министр строительства говорит о базовых строительных материалах: металле, песке, цементе, дереве. А застройщики — обо всех материалах и инженерных системах, в том числе импортных. И из-за этого их мнения расходятся.
Шок, связанный с украинскими событиями, вызвал обвал рубля и скачок инфляции. Весь импорт резко подорожал. «За последний месяц цены на расходные материалы выросли до 100 процентов, на инженерные системы — на 40 процентов, на трубы водоснабжения — в два раза, на изоляционные и отделочные материалы в среднем на 30 процентов», — говорит директор по планированию и снабжению Modulbau Ксения Мишукова. За этим ростом целый ряд причин, в том числе уход с российского рынка зарубежных поставщиков и сложности с международной логистикой. «Больше всего цены подскочили на инженерные системы, так как это всегда были заказные позиции и их было сложно приобрести. Как пример: стоимость холодильной машины Carrier до 24 февраля составляла в Москве 13 миллионов рублей, а в середине марта — 24 миллиона рублей», — говорит Юлия Тряскина. Интересно, что параллельно импорту «за компанию» дорожала и российская продукция: трубы, «инженерка», электрика.
Другая история — с базовыми строительными материалами. Они российские и в 2021 году уже сильно подорожали. По оценке Национального объединения строителей, за год больше всего подорожал черный металл — его стоимость выросла вдвое. Сильно выросли в цене пиломатериалы: обрезная доска — на 42%, кирпич — на 37%. Это не на шутку испугало правительство, ведь базовые стройматериалы активно используются и для государственных строек. «Я не могу найти объяснение, почему песок должен подорожать на сто процентов. Он в земле, почему он подорожал? — возмущался в середине февраля вице-премьер Марат Хуснуллин. — Щебень подорожал из-за логистики, из-за недостатка вагонов, из-за сговора, я не боюсь этого слова. Владельцы вагонов сегодня, пользуясь случаем, подняли цены на 50–100 процентов, и мы не можем вывезти щебень».
После нескольких обращений в ФАС государство решило прибегнуть к ручному управлению. Минпромторг договорился с металлургическими компаниями о рекомендательных ценах и предельно допустимой наценке для крупнейших трейдеров металла. «Цены на продукцию из металла в России с начала марта 2022 года уменьшились почти на 10 процентов», — недавно отрапортовал глава Минстроя. Для снижения цен на инертные материалы (щебень, песок, гравий) государство планирует использовать другой инструмент — снижение налога на добычу полезных ископаемых.
Если в марте все игроки были уверены в высокой инфляции на строительном рынке, то в начале апреля появились контрфакторы. Европейский рынок частично закрылся для российских металлургов, а значит, можно ожидать избытка металла внутри страны. С 1 января 2022 года вступил в силу запрет на экспорт кругляка хвойных и ценных лиственных пород, а также новые повышенные ставки на экспорт необработанной древесины. Это также устранит дефицит дерева на внутреннем рынке. «За последнюю неделю действительно появились сигналы о снижении цен на материалы по многим категориям. Это связано со снижением и стабилизацией курса рубля, адаптацией производителей к новым условиям работы и отходу от шокового состояния в начале марта, формированием новых логистических цепочек, исключением больших резервов при ценообразовании», — поясняет генеральный директор ООО «Бонава Санкт-Петербург» Мария Черная. В общем, если в конце февраля значительный рост себестоимости казался неизбежным, то в апреле эти прогнозы уже не выглядят однозначными. В условиях турбулентности и высокой неопределенности ситуация может еще несколько раз измениться.
Квартиры поменьше, фасады попроще
Застройщики сегодня пытаются осмыслить новую экономическую реальность и адекватно ответить на новые вызовы. На разработку полноценных стратегий уйдет несколько месяцев, но уже можно говорить об инструментах, которые будут использованы. Первая реакция девелоперов — замораживание новых проектов. Многие застройщики остановили проектирование, из-за экономической неопределенности и отказа банков в предоставлении кредитования вывод проектов на рынок будет в ближайшее время сильно сокращен. «В последние месяцы было нормой, когда по стране ежедневно выводилось в строительство и продажу две тысячи квартир в новостройках. Сейчас этот показатель ниже в четыре раза — пятьсот квартир», — отмечает глава аппарата Национального объединения застройщиков жилья (НОЗА) Кирилл Холопик. Скорее всего, в ближайшие месяцы предложение на рынке новостроек значительно сократится.
Занимаясь активным поиском замены европейским строительным материалам и инженерному оборудованию, застройщики при этом меняют сам продукт. Уже понятен ряд изменений, которые мы увидим в ближайшие месяцы. Первое: уменьшение площади квартир. «Застройщики просят изменить квартирографию даже в проектах, где уже выпущена рабочая документация», — говорит партнер и главный архитектор бюро «Крупный план» Сергей Никешкин. Миниатюризация квартир дает возможность снизить чек покупки. Но здесь для застройщика есть и риск: если нарезать квартиры «слишком мелко», это оттолкнет семейных покупателей, которые благодаря государственным программам составляют значительную часть спроса.
Второе изменение от девелоперов — упрощение проектов. «Фасады, применяемые в комфорт-классе, перекочуют в проекты бизнес-класса. Потолки с трех метров могут уменьшиться до 2,8 метра. Окна также могут быть не в пол, а существенно меньше», — размышляет коммерческий директор Asterus Вера Стефан. Можно предположить, что застройщики будут экономить и на входных группах, и покупатель спокойно переживет некоторое снижение в классности жилья, если оно будет подкреплено более низкой ценой. При этом официально никто из девелоперов, естественно, не будет заявлять упрощения продукта.
Третье, что могут предпринять застройщики, — резко сократить предложение новостроек с отделкой. Доля «квартир с отделкой» резко выросла за последние два года в Москве, но сейчас, в эпоху дорогой ипотеки, неопределенностей с отделочными материалами и отъезда гастарбайтеров, девелоперы отказываются от такого продукта. Уже есть примеры, когда покупателям, купившим квартиру с отделкой, девелоперы предлагают компенсацию за отказ от этой опции.
Наконец, не исчерпан еще такой кризисный инструмент, как оптимизация проектов. «Надо признаться, мы несколько расслабились и сегодня вновь начали думать о мелочах и поиске эффективных проектных решений. Более рациональная схема разведения коммуникаций может дать хороший экономический эффект. Продуманный рисунок на фасаде может резко сократить количество подрезок крупноформатной плитки, сократив бюджет процентов на сорок», — говорит директор департамента развития продукта ГК ФСК Петр Кирилловский. Возможны и асимметричные решения. «Несмотря на то что производство радиаторов европейских брендов локализовано в РФ, цены на продукцию выросли за март на 20–45 процентов. Мы решили не искать аналоги, а пойти по пути повышения энергоэффективности проектов, применяя энергоэффективное остекление и керамические блоки. Эти технологии позволяют сохранять тепло и, соответственно, в будущем снизят требования к системе отопления», — рассказывает ведущий специалист направления устойчивого развития «Брусники» Екатерина Седунова.
Шестая часть от цены квартиры
«Новостройки дорожают из-за роста себестоимости строительства», — эту мантру столичные девелоперы повторяли весь 2021 год. Сейчас застройщики предупреждают, что тренд на удорожание жилья сохранится по той же причине. Однако этот тезис неубедителен: в последние годы себестоимость строительства совершенно не определяла цену новостроек. Во-первых, собственно строительная себестоимость и доля стройматериалов составляют в продажной цене новостроек незначительную часть. «В 2021 году средняя стоимость новостроек в столичном регионе составила около 220 тысяч рублей за квадратный метр, полная себестоимость строительства — около 120 тысяч рублей за “квадрат”. А стоимость собственно строительно-монтажных работ с материалами — всего 60–70 тысяч рублей за квадратный метр, — говорит исполнительный директор СМ ПРО Евгений Высоцкий. — На материалы в среднем приходится половина этих затрат, то есть примерно 35 тысяч рублей за квадратный метр. Итого на СМР и материалы приходится не более шестой части от цены новостройки». Таким образом, возможное повышение цен на материалы и «инженерку» практически незаметно на фоне розничных цен в московском регионе.
На региональных рынках многие годы наблюдалась обратная ситуация: разница между себестоимостью и ценами продажи была невелика. Но в последние пару лет на фоне резкого удорожания новостроек стала складываться схожая картина. Например, в Краснодаре маржа застройщиков долгие годы была очень небольшой, но в 2021 году средняя цена выросла на 46% — с 55 тыс. рублей до 80 тыс. рублей за квадратный метр. А стоимость строительства (СМР и материалы) изменилась менее чем на 10%. По данным «ЦИАН. Недвижимость», по сравнению с мартом 2021 года сразу в 15 крупных городах цены увеличились более чем на 40%, а рекордсменом стал Ярославль: +97%. То есть в крупных городах России разница между себестоимостью строительства и продажными ценами резко выросла.
Впрочем, в СМ ПРО утверждают, что этот тренд наметился еще раньше. «На основании данных Росстата доля строительно-монтажных работ с материалами в цене жилья снизилась с 2014 года c 77 до 54 процентов. Даже в депрессивных регионах рост цен на две трети не был связан с удорожанием материалов», — говорит Евгений Высоцкий. Соответственно, все эти годы строительные материалы и СМР дорожали намного меньшими темпами, чем росли прибыль застройщиков, их затраты и административные издержки.
И еще одна интересная деталь: цены на новостройки начали быстро расти в 2020 году — еще до подорожания металла и дерева. И происходило это не из-за увеличения себестоимости строительства, а в результате стимулирования спроса на жилье правительством за счет льготной ипотеки. Эта программа позволила добиться основной цели — поддержания стройкомплекса и сохранения объемов строительства в стране. Но и побочный негативный эффект очевиден: цены на новостройки бурно выросли на фоне снижения доходов, коэффициент доступности жилья значительно снизился.
Косвенно о сложившемся дисбалансе на рынке свидетельствуют огромные прибыли застройщиков в 2020–2021 годах. Так, лидер отрасли ПИК только за первое полугодие 2021 года в четыре раза увеличил чистую прибыль: до 69 млрд рублей при рентабельности продаж 34% — неплохо для компании, которую поддерживает государство.
Программа стимулирования жилищного строительства продлена до 1 июля, лимиты по субсидированной ипотеке по ней увеличены для столичного региона, Санкт-Петербурга и Ленинградской области до 12 млн рублей. Если новостройки подорожают в ближайшие месяцы, это будет следствием государственной программы стимулирования спроса, а не увеличения себестоимости строительства. Ведь в новой программе к застройщикам по-прежнему не предъявляется никаких требований в ответ на государственную поддержку. Хотя варианты условий могли бы быть: например, обязательство удержания цен или ограничения по рентабельности. Впрочем, в текущих условиях снижения доходов населения и явно завышенной стоимости жилья еще сильнее повысить цены на новостройки столичным девелоперам будет крайне проблематично. И напротив, для снижения цен у застройщиков и их контролирующих банкиров есть большой запас по маржинальности проектов.
0
120.00
